（注：本文是演讲语音转录文本，建议读者观看视频或用“听读”模式）

演讲内容分为五个部分：大势所趋、痛点难点、破题关键、众望所归及最后的总结。

第一部分大势所趋：

国内城市公园景区化转型开始的最早的城市是成都，2018年2月，习近平总书记在考察成都天府新区时指出，要突出公园城市的特点，把生态价值考虑进去，努力打造新的增长极，习总书记的讲话正式开启了成都建设城市公园的先行地位，第二年2019年初成都就成立了公园城市建设管理局，到2021年成都出台了《成都市美丽宜居公园城市建设条例》，初步建立了建设城市公园的细则及标准体系，这期间成都的城市公园已经开始实践转型，并取得了较好的效果，到2022年国务院、发改委、自然资源部等部门先后密集出台利好政策文件。以成都为成功样板的城市公园建设向全国推广的最佳时机已经到来。

这里我列举了有关城市公园的政策文件，值得我们关注的是住房城乡建设部《城市公园管理办法（征求意见稿》一文件，征求意见已经于2023年末结束征集，相信很快会正是出台，文件中明确鼓励城市公园管理单位依法开展配套服务经营，激发公园活力。

城市公园与成熟的景区相比，文化资源、自然资源、投资强度、盈利能力等方面都是弱势，但是很多城市公园都有一个共同的的优势就是好的地段，区位交通的优势决定了城市公园比景区有更高频消费的场景营造条件。下面我们看成都三个成功的案例。

第一个成都天府111城市公园是典型的艺术策展型案例，通过三地标：成都天府美术馆、成都当代艺术馆、天府人文艺术图书馆三馆策展引流，打造了观展人次超过110万的超融体成都双年展活动；文博坊、文商坊、文创坊三坊文化提品，展现了蜀风文化；业态聚集的迎桂湖、荷华湖、芳菲湖三湖周边打造了休闲娱乐+零售业态+餐饮等丰富的业态。

公园、艺术、商业灵活交织融合，打造了成都的新文旅高地。

第二个案例是创新商业的成都大源中央公园，公园利用独特的双层空间，针对不同细分客群的喜好，上层打造自然生态为主的休闲公园，继续为公园中健身休闲的中老年人服务；下层针对时尚都市人群打造符合青年客群喜欢的咖啡、音乐、艺术等新业态；成为了兼顾全年龄客群需求的城市公园典型；此外，大源中心公园还依托大源商圈的优势，打造了高品质社区商业品牌成都regular源野，以非标主理人品牌+国际精品高端品牌+潮流买手集合店+资深环太太古里品牌等商业业态为主，为大源商圈周边的500强企业员工服务；公共空间部分打造了market集市、野餐、露营、顶级咖啡店等，下沉广场空间打造了画廊、品牌策展、品牌快闪、DJ演出、电音派对、品牌发布场、设计事务办公空间等，丰富的业态内容将空间利用发挥到了极致；

第三个案例是沉浸式夜游夜游锦江，2024春节夜游锦江霸榜“成都市热门景点榜TOP3”，8天游客38.82万人次、同比增长373.41%，是城市公园转型景区的典型案例。

夜游锦江以码头为节点，以锦江故事卷轴为主线，通过多节点故事场景的空间铺陈，串联起10公里水上游线；由于夜游锦江的码头及水上游线不但可以带来沉浸式的游览体验，又起到了水上交通的作用，在每个码头附近又串联了附近的城市公园，通过一河串联两岸。

每个码头都有不同的故事展示，更有围绕码头的演艺及丰富的消费业态，鸣锣小厮、江上吹笛人、茶百戏、古彩戏法等，诉说着成都文化故事又极富仪式感及沉浸感；游船的游线根据细分客群设计了主题游线，游船+美食、+戏曲、+戏剧、+研学、+运动等一应俱全，也孵化了锦江夜游主品牌IP的一系列子IP品牌矩阵，包括城市微运动品牌、锦江研学、夜游龙门阵、锦江夜恋、锦江雅聚、锦江十二月市、锦江不夜天、平凡人演唱会、望江犹记锦官城等；锦江夜游的游线仍然在新建及延伸，成为串联成都水上游线的独特的流动的特色城市文化旅游名片，是体验成都人间烟火三千年的游客必打卡目的地之一；

我们看了成都三个城市公园转型成功的案例后发现，传统的城市公园模型是公园+基础服务+运动休闲这种非常简单的功能形式，中国大部分公园都是这样以景观为主的公共空间。由于公园功能业态过于单一，因此大部分公园中的客群都是以健身休闲甚至是老年人遛弯的场所。

业态重塑产业转型后的城市公园通过公园+的形式完成了生态价值的转化，公园+食住行游购娱商养学产学研等之后，自然形成了类似传统景区的业态模型，城市公园只是业态重塑后依托优势的交通及开放式运营，就显示了比较明显的经济可持续特征。更进一步讲，城市公园及景区产业升级的未来愿景是具有品牌价值的景区模型，我们前面讲的三个案例，夜游锦江最接近这种品牌景区模型。这种模型构建IP产业生态圈，通过线上线下经济联动，提供双倍变现实力，基于成熟的景区或者城市公园基础环境，构建创新商业模式，通过资源整合、渠道营销、品牌孵化、共建共赢等方式，打造产业生态，实现文旅价值的转换。

第二章是痛点难点

第一个难点就是财政压力：

我国城市公园数量庞大，全国城市公园数量达到24841个，公园绿地面积700万公顷，公园的管养费用平均在3-15元/平方米/年，一线城市的甚至管养超过20元/平方米/年，这些费用都是从财政支出，对于财政的压力很大，特别是现在房地产下行，依靠土地经济的地方政府财政压力更大。积极探索城市公园的创收增效，可以有效的减轻财政压力。我在工作全国出差的过程中发现，很多城市公园已经没有足够的管养费用致使公园野草丛生，基础设施破败无人维护，与其等到财政无力支付管养费用才开始布局活化城市公园，不如在财政还有盈余的时候提前布局。与成都比起来，深圳的城市公园数量与成都相当，由于成都从2018年开始城投公司为主导的城市公园就开始做运营布局，经过四五年的运营已经有一些核心地段的小公园实现了管养运营平衡，而深圳今年的城市公园管养费用也开始缩减，公园运营却走的不够快，如果未来不能通过盘活公园带来盈利，以现在百分之二三十的缩减速度，城市公园很快就不能达到现在我们所看到的美观效果。

第二个难点就是平衡公益性和盈利

深圳的公园对于盈利性项目相当谨慎，各个区对于叠加盈利业态态度也不同。保证公益性的前提要么是政府财政一直有资金支持，要么可以从公园运营盈利业态去反哺公益业态，很显然，增设盈利业态才具有经济的可持续性。下边我列举了公园优选清单及负面清单，比较大的限制在餐饮业态，现在连商场都在提高餐饮业态比例，因为餐饮业态是为数不多的非常需要线下场景的业态。我们也希望在餐饮业态方面除了餐车及轻餐可有有所突破。

第三个难点也是最重要的就是土地限制。

中国的城市公园大部分建设时都没有预留足够的建设空间，即使业态方面有所突破，由于可利用的空间不足也会限制公园的业态经营。在这方面其实我们是可以借鉴在做乡村振兴时的土地政策，乡村振兴时与城市公园遇到同样的土地问题，可是国家很快就出台了点状供地政策，根据整体乡村景区开发需求提供一定比例的点状用地，为乡村振兴提供了有利政策。如果在现状城市公园中也增加点状供地，那么可以为城市公园的空间运营提供更多的操作空间。

第三部分破题关键，我们从几个国外的案例寻求破题答案。

首先我提出的就是IP策略。无论时城市公园还是景区或者其他日常消费产品，当竞争激烈市场有限时，如果发挥品牌价值是避免价格战的关键所在。人们对于品牌的价值认同是一种情感消费，而情感消费往往是促进消费的关键。

我们常常看的博物馆类项目，比如三星堆，这些链接中国古代而三千年文化的展示为我们带来的震撼不是用金钱所衡量的，我叫他守望文化，更进一步，以古代留下的文化遗产为文化核心重新包装成新的产品的敦煌文化沉浸式展览，让文化走出来又带来不错的经济效益，深圳就有敦煌文化展。不只如此敦煌文化IP衍生的文创产品，故宫文化衍生的故宫文化都是活化文化的代表；第三个我举了迪士尼的案例，这在我们文旅产业是长盛不衰的存在，而迪士尼的核心也是他的文化IP，并且，迪士尼跟其他中国古代文化不同的是，他是近现代人创作的与近代文化相容的文化IP。我们中国文旅产业可以算是有一定影响力又没有延续古代文化的产品是方特的熊出没，除此之外大部分景区的文化IP构建也是不足的。城市公园是现代社会的产物，大部分是没有古代文化遗产可以发挥的，那么如何在文化性不足的现在城市公园中创造现代文化的展示空间是我们应该思考的话题。

第二个破题关键就是围绕确定的文化IP构建符合不同客群需求的多元业态。典型的案例是美国的纽约中央公园，这个1857年开放的公园现在已经是全世界访问量最大的旅游景点之一，每年有超过4000万的访问量，其中五分之一是游客。这个公园中有滑冰场、野生动物园、观鸟点、自行车道等观光业态，更有19个之多的游乐场，12个球场适应不同客群需求，船坞餐厅并不局限于轻餐饮而是真正的网红餐厅，公共空间有大型的音乐会，还有博物馆等业态。业态之丰富超过很多景区的业态布局。

第二个多元业态的案例是新加坡东海岸公园，这个公园面积很大158万方，里面的业态包括美食村、20多家不同特色的餐厅、儿童乐园、滑轮公园、野营地、人工冲浪池、水上乐园等一应俱全，甚至还有高尔夫练习场，度假村等，食住行游购娱全业态覆盖，超过中国大部分景区的业态丰富度，因此在这里游玩一天住上一晚都不成问题，成为了新加坡城市公园转型成旅游度假区的典范。

第三个破题关键是共建共赢

在存量公园方面，我们的地方政府有些可以完全靠政策力量重新再建设，这就难免增加财政压力。而美国的高线公园案例通过联合社会力量，资源整合，不但覆盖了百分之24的重建费用，还通过高线之友民间筹款的方式完成了城市公园的持续化运营。现在高线公园已经成为观赏公共艺术的公园目的地，公园也是众多时尚产业的宠儿，线上线下同步运营，慈善活动及艺术晚宴是每年艺术家聚会的场所。截止目前，高线公园相关项目上获得9亿美元税收;

在高线公园沿线超过29个新项目建设完成，公园旁边拥有:2558套住宅/1000间酒店房间/40000平方米办公和画廊;20亿美元的私有开发金额;12000份新的工作机会（其中8000份是建设相关）;8年公寓售价增长3倍；高线公园通过共建共赢的方式提高了参与建设的人的参与感，也为片区带来了持续的经济活力。

第二个共建共赢的案例是日本的南池袋公园，这个公园是个社区公园，公园面积不大，通过社区居民共建的管理模式，成为了周边社区居民共享共赢的聚会场所。由于公园的面积不大，很快实现了收支平衡，是收益还原型公园的成功案例。

第三章众望所归

通过以上中国先试先行的成都公园成功案例及国外众多优秀公园运营案例我们可以想象城市公园未来的图景。

城市公园运营首先符合政府需求及利益，减轻财政压力、运营收入可以保证公益服务的可持续性，社会共治的模式增加了市民的参与感，减轻了政府单独治理的难度。

第二个方面从市民需求方面，不仅可以依然满足日常的休闲运动需求，社交需求及公益性需求，又增加了新的消费场景看，为人们提供了更多的选择；

从游客的角度来看，未来城市公园不只是满足了对于新城市的文化体验需求，也从食住行游购娱商养学等全方位提供服务；

最后，城市公园与景区不同的是，可以满足城市公司的需求，比如产品展销、新品发布、新式办公、行业交流等；

小结：

我们复盘前面所讲，大势所趋从成都试点开始，三个案例佐证了城市公园运营的可行性；痛点难点三个方面都可以通过后续政策的支持得以解决，以IP为核心的业态重构，共建共赢的商业模式及三个国外成功案例的列举证明其可行性；最终我们希望达到的愿景是政府满意、市民喜欢、游客向往、公司获利的城市公园未来图景。相信这一天不会等很久，也希望通过这次简短的分享可以得到社会各界及国家相关部门的关注和支持。

最后，欢迎大家一起交流行业信息，为城市公园运营出谋划策，共建共赢。